Inadimplência em FIIs

Embora os fundos de papel e híbridos estejam posicionados como rendimento fixo, esta classe de activos ainda acarreta riscos semelhantes ou quase idênticos aos riscos dos investimentos em rendimento variável. O caso dos fundos HCTR11, DEVA11, TORD11 e VSLH11 alerta para a cautela que os investidores devem ter na construção de suas carteiras. A primeira lição é avaliar a qualidade dos ativos que compõem o fundo, já que nos últimos meses a remuneração dos acionistas foi prejudicada pela inadimplência de determinados títulos de crédito.

Esta situação reflecte-se na rentabilidade das acções próprias. Segundo dados da Economatica, em setembro, 4 FIIs de papel registraram as maiores perdas no IFIX, índice que reúne os principais fundos imobiliários do mercado. A ação HCTR11 foi a ação com maior queda de preço, registrando uma queda mensal acumulada de 31,1%. A significativa desvalorização reflete o impacto do anúncio da gestora de redução temporária no lucro mensal distribuído aos acionistas, de R$ 0,50 para R$ 0,17 em setembro.

Emprego A queda acentuada deveu-se ao não pagamento da Gramado Parks Corporation (GPK) aos seus ativos, que entrou com pedido de recuperação judicial em abril deste ano. A situação da empresa, dona dos parques Snowland e Acquamotion, atrativos turísticos da cidade de Gramado, no Rio Grande do Sul (RS), também afetou o fundo VSLH11, fazendo com que o IFIX caísse em quarto lugar e levasse aos investidores uma remuneração de R$ 0,03 por ação. 4.444 No último relatório publicado em julho pela R Capital Asset Management, responsável pelo fundo imobiliário, a gestora destacou que o rendimento contabilizado em CRI caixa foi explicado pela falta de recebimento de juros de recursos de atividades que não conseguem quitar dívidas. , incluindo CRI GPK e Lago Park Resort, e concedeu carência de pagamento para outras operações, como Circuito de Compras CRI.

“Do capital social total do fundo, 7,6% são atividades de pagamento dentro do prazo, 15,1% são atividades de pagamento dentro do prazo de prorrogação, 9,2% são atividades de não pagamento são devidas durante o processo de “implementação de garantia e 49,5% estão pendentes atividades padrão”. as partes renegociam”, anunciaram os reguladores em documento.

Os acionistas dos fundos TORD11 e DEVA11 também caíram numa situação semelhante devido ao não reembolso de alguns ativos da carteira de investimentos. O TORD11 não distribui lucros aos acionistas desde março por falta de resultados, enquanto a administração do DEVA11 informou que o fundo enfrenta inadimplência no CRI, WAM, Hope e Circuito de Compras da Gramado Parks Corporation. 4.444 Segundo Carolina Borges, analista de FII da EQI Research, o problema do fundo vem desde o ano passado e, por isso, causou o maior prejuízo acumulado em setembro e no ano. “Há muita incerteza em torno da subscrição desses títulos, da transparência e governança dos FIIs, além de todos os custos de oportunidade associados aos emaranhados regulatórios que podem se arrastar”, disse Borges.

Embora a solução para o fundo ainda não tenha sido determinada, o problema da inadimplência dos ativos que compõem a carteira do FII oferece algumas lições para os investidores. Uma delas é avaliar a qualidade da carteira de investimentos bem como a garantia em caso de inadimplência.

Segundo Kaique Fonseca, economista e sócio da A7 Capital, além da inadimplência, os quatro fundos imobiliários têm outra característica comum: as carteiras estão posicionadas para atuar no segmento multiativos, quando a utilização dos ativos é dividida entre vários parceiros.

“Trata-se de transações imobiliárias, principalmente nos segmentos de timeshare, loteamento e hotelaria, onde as garantias são menos líquidas e em tempos económicos fracos, os imóveis tendem a ter um desempenho menos dinâmico porque são imóveis frequentemente utilizados por turistas”, sublinha Fonseca. Os altos salários também devem ser percebidos pelos investidores. Segundo os analistas, o foco não está apenas nos retornos esperados dos investimentos, mas também nos riscos que os títulos de dívida apresentam aos investidores.

Por isso, a coligada da A7 Capital alerta para casos de FIIs colocados em operações que oferecem taxas de juros superiores à média do mercado. “Para poder suportar um aumento da dívida a uma taxa de IPCA+15% ou IPCA+20%, este mutuário está assumindo riscos e possivelmente com uma taxa de juros apertada”, disse Fonseca. Ou seja, em caso de descumprimento do plano financeiro da empresa para pagamentos de CRI, o ativo deverá estar inadimplente.

Outra observação é avaliar a diversificação da carteira. Quanto menor for essa diversificação, maior será o risco que um investidor enfrentará ao adquirir um fundo imobiliário. O analista de TC Artur Losnak cita o exemplo do KNIP11, um dos maiores fundos do setor de FII. Segundo ele, a carteira tem mais de 90 CRI. A maior ação da carteira representa apenas 5,2% dos ativos do fundo. “O problema não é o setor de crédito, mas a elevada concentração de alguns gestores em determinados fundos”, disse Losnak.

Outra lição que os investidores podem aprender com estes casos é a história dos gestores de recursos por trás dos fundos de investimento. Segundo Wellington Lourenço, analista da Ágora Investimentos, antes de se posicionar em ativos, é preciso ler os relatórios do fundo para avaliar o nível de transparência entre gestores e cotistas. “Por exemplo, uma carta de um gerente não é um documento obrigatório. Os gerentes incentivam isso como uma boa prática. Alguns são mais transparentes que outros. Portanto penso que este é um documento importante a avaliar”, enfatizou Lourenço. Além disso, estes documentos informam os investidores sobre as garantias em caso de incumprimento dos ativos da carteira.